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实坪.【房地产】公设、雨遮都不算钱 「实坪」价格制会推升房价

作者: 时间:2020-05-22 311° 国内人科

内政部的实价登录系统近期增加新功能,提供「建坪单价计算」,民众可自由选择建坪计算的单价,完全不计入雨遮、公设、车位等的每坪单价,但被外界认为有让房价「膨风」之嫌。

不过,内政部对此强调,是为了让民众了解主建物、附属建物及共同使用部分的面积组成结构,仅供民众参考,并无价格暴增、膨风等情事。

以松山区指标豪宅「文华苑」在108年3月的实价登录交易来看,该笔交易价格为6.07亿元,每坪单价为215万,但如果使用新功能「建坪单价计算」,可以「交易总价」或是「交易总价扣除停车位价格」计算。

若选择交易总价6.07亿元为分子、主建物162.17坪为分母,试算价格则为每坪374.6万元,与原本每坪215万的价格相差70%,但无论怎幺算都不影响总价,且还完整揭露主建物、阳台、公设及停车位的面积,确实给查询房价的民众更多参考的方向。

实价登录新功能为「实坪制」舖路?

不过,实价登录新功能「建坪单价计算」,也让外界联想到,是否为了推动「实坪制」做準备,因在2017年时,前行政院长赖清德曾表态支持「房屋买卖实坪制」,当时也有立委力主推动,但两年过去了,关于实坪制讨论的声音也少了。

内政部地政司副司长王成机对此强调,内政部完全没有要推动「实坪制」的方向,此次的「建坪单价计算」功能,也与实坪制没有关係,新功能的目的是为了让资讯更公开透明,民众可以利用实价登录条件依据各自所需条件进行计算,但房屋总价仍是没有变,只是给民众更多价格当作参考。

内政部强调没有要推动「实坪制」,不过台湾以「虚坪制」计价由来已久,若改为「实坪制」,民众买卖房屋,将以实际坪数计算价格。

也就是说,房屋的总坪数必须扣掉公共设施,如中庭、电梯间、楼梯走道等面积,以此计算房屋的总价,而目前世界上多数国家採取实坪制,如日本、英国、马来西亚及越南等,而台湾、中国及香港等地则是採将公设等面积纳入坪数计算。

住商不动产企划研究室经理徐佳馨表示,现行的登记制度行之有年,如果把房子比喻为凤梨的话,若真的改为实坪制,就好比在传统市场买凤梨的消费者跟老闆说,「凤梨的头跟皮都不能算钱」,对于屋主来说,绝对无法接受,且在登记制度的转换上也会碰上很大的问题。

对于建商来说,若推动实坪制,除了每坪单价势必会膨胀外,更会增加交易沟通的成本,且原本建商会推一些公共设施较为高级的建案,以后也可能不复见,因为消费者会对于每坪单价更加斤斤计较。

学者抛「分离计价」 公设价格应为主建物的3成

政大地政系特聘教授张金鹗则认为,「实坪制」与「虚坪制」各有利弊,因此提出「分离计价」。

张金鹗表示,买房很重要的是总价,因每个物件的价格不同,因此比价时,才会看单价,但将公设全部纳入坪数计算,又怕建商有灌水之嫌。

但公设是生活品质的一部分,若将全数公设都排除在面积计算之外,也不合理,因此应该往分离计价的方向思者,让主建物、附属建物、公设及车位等登计项目分开计价。

张金鹗表示,公设不应该跟住宅实际面积的价格一样,在他在研究中,算出公设价格应占主建物的3成,在实坪不通、虚坪也不通的情况下,「分离计价」是一个可思考的方向,在实价登录系统里也应让资讯透明,揭露各个分离计价项目的价格。

张金鹗也以猪肉举例,实际面积像是瘦肉、公设是肥肉、骨头则是停车位,「就像是去买肉,你要告诉我买了什幺」,政府在实价登录2.0中,就应该有规範去揭露各个项目的价格,消费者才有更多资讯去判断。

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